不動産用語に「按分(あんぶん)」という言葉があるのをご存じですか？
不動産売却を考えている方であれば、耳にしたことがあるかもしれませんが、具体的な内容についてはよくわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却を検討している方に向けて、「按分」とはどういったものなのかについて、そして按分をおこなう方法や注意点についてもご紹介していきます。
不動産売却において土地と建物を按分する意味とは
「按分」とは、不動産における「土地」と「建物」それぞれの価格を明確に決めることです。
売却不動産のチラシなどを見ると、多くの物件では土地と建物の不動産価格をまとめた状態で表記されています。
しかし、不動産売買の際には土地と建物で課される税金の内容が異なるため、売買契約を結ぶ前にきちんと按分しておく必要があるのです。
土地代には消費税がかからないこともあり、按分によって売主と買主の納税額が大きく変わることになります。
不動産売却における按分方法は3種類！最適な方法を見極めよう
実は按分には、こうするべきという明確な決まりがありません。
主な按分方法としては、「売り手と買い手による協議」「固定資産税評価額を参考にする」「不動産鑑定士に依頼する」という3つがありますが、基本的には売却側と購入側の双方が納得していれば、自由に割合を設定することができます。
しかし実際は、「建物の売却額に対してのみ消費税を納める必要がある売主」と、「建物の割合が大きい方が特別控除を受けられる額が大きくなる買主」とでは利害が一致しないため、双方の協議でスムーズに按分がおこなわれるケースは少ないでしょう。
そのため、双方が納得できる公平性が保たれた按分として、固定資産税評価額や不動産鑑定士の査定を参考にした方法が主流となっています。
不動産売却に向けて按分をおこなう際の注意点
先述したとおり、按分における最大の注意点としては、双方が納得できる形で進めるべきということです。
按分の結果が消費税の額に直結してしまう上に、損得関係が真逆となっている点に気を付けなければなりません。
互いが納得する按分をおこなうためには、いかに合理的で客観的な方法をとれるかということが重要になります。
そのためには、国家資格を持った不動産鑑定士よる按分が一番確実ではありますが、鑑定料に数十万単位のコストがかかってしまう可能性があるので注意しましょう。
そこでおすすめなのが、売却時の固定資産税評価額を参考に割り出す方法です。
国税庁が推奨している按分方法でもあり、決まった計算式を使用するため、客観的に見ても納得のいきやすい方法だといえるでしょう。
